Прогноз цен на недвижимость в 2020 году в России: последние новости
Ситуация на рынке недвижимости
В 2019 году произошли серьезные перемены в связи со строительством квартир. Например, первого июля начал действовать новый закон, касающийся продажи жилья. Теперь больше не работает долевое строительство, которое новое законодательство отменило. При этом стоимость не подросла резко, как ожидалось.Существует закон, связанный с дольщиками, который был исправлен в 2018 году, когда власти ввели поправку. Появился так называемый счет-эскроу, куда поступают их деньги, где они хранятся, пока строительство не будет окончено. Можно сказать, что их средства заморожены, к ним никто не имеет доступа. В июле же такое правило распространилось:
- на каждый новый строительный проект;
- а также на те дома, что были закончены только на тридцать процентов или меньше.
В таких зданиях было продано меньше десяти процентов квартир. Новая система требует особого внимания застройщиков, поэтому они для облегчения перехода на нее решили сейчас, пока еще действует старое законодательство, начать много строек, чтобы их хватило на ближайшие три-четыре года.Счет-эскроу отразился на стоимости квадратного метра, так ранее строители пользовались средствами дольщиков, сейчас же берут кредиты в банках, что во многом удорожает стоимость жилья. Задолго до первого июля было ясно, что рынок потерпит серьезные изменения в продаже квартир. Хотя трудности были до этого, например, застройщики не всегда успевали продать нужное количество квартир, поэтому были вынуждены оформлять их на подставных людей и на компании-однодневки, теперь им не должно быть сложнее.
Оценочная стоимость
Если взять для примера Санкт-Петербург, то семьдесят процентов из всех объектов, находящихся на этапе строительства, остались на старых правилах. По всей области их число достигает семидесяти пяти процентов. Что же касается Москвы, то здесь их количество достигает всего лишь шестидесяти-семидесяти процентов. Другими словами, участники рынка живут еще без серьезных перемен.Вот какие тенденции наблюдаются, начиная с июля 2019 года по всей России относительно строительного рынка:
- В первом полугодии 2019 года было много продаж квартир, где еще участвовали дольщики. Для этого застройщикам пришлось потратить немалые средства на рекламирование своих зданий, чтобы как можно больше продать жилья, используя ранние законы. При этом большинство продаж оказались поддельными, то есть на подставных лиц, чтобы набрать минимум в десять процентов.
- В июле резко уменьшилось количество заключенных договоров, оно упало практически на половину, так как кто желал купить новое жилье, осуществил затею по старому законодательству, ведь к новому большинство людей осталось равнодушными.
- Вместе с этим практически в два раза меньше было введено квартир в пользование.
Сколько же будет стоить жилье?
Влияние на изменение стоимости
Рано предугадывать стоимость жилья, которую стоит ожидать в будущем. Необходимо для начала разобраться, что влияет на них и какими они будут в следующем году. Вот несколько факторов, оказывающих влияние на стоимость:- изменения для дольщиков;
- новое в ипотечном кредитовании, в том числе и по социальным программам;
- застройщики предлагают соцпрограммы и акции со скидками.
Те проекты, что были начаты до первого июля, теперь «заморожены». Дольщикам придется неопределенное время подождать. Конечно, рано или поздно они достроятся, но не так быстро, как новые проекты. Также появится новый вид продаж, когда застройщики будут избавляться от квартир, купленных подставными компаниями. Ведь у кого-то не получилось с ипотекой, кто-то решил стать дольщиком из-за ажиотажа. Делать прогнозы, учитывая эти договоры, сложно. Хотя стоимость жилья «на этапе котлована» будет ниже, чем готовое.Еще один фактор, влияющий на изменение правил, связан с ипотекой. Так в прошлом году она собрала примерно 1,4 млн. кредитов, сумма достигла трех триллионов рублей. В текущем году идет спад, к ипотеке обратилось меньшее количество людей.
Почему спад в ипотеке: причины
Уменьшится количество социальных предложений
Застройщики начнут меньше делать соцпредложений, так как ранее с их помощью они составляли друг другу конкуренцию. Например, можно было платить за квартиру в рассрочку по скидке, по более низкой цене, взаимодействуя с банком. Сейчас же все это может быть отменено:- Рассрочки больше не будет, так как на эскроу-счет деньги переводятся единожды и полностью;
- Скидка возможна только ограниченная, так как застройщик вынужден будет обращаться за займом в банк, то снижение цены на жилье сделает его нерентабельным;
- Совместная программа останется в ограниченном виде, так как уже не будет столь выгодной. Например, можно будет ипотеку уменьшить до 1,6 пунктов, так как банк большее снижение компенсировать не сможет.
Официальное прогнозирование
Неофициальные прогнозы
Рынок имеет разные особенности, именно исходя из этого, можно говорить о примерной цене. Рыбкина Елена, которая является директором по маркетингу компании «НДВ – Супермаркет недвижимость», сообщает, что в течение следующих двух-трех лет квартиры продолжат строиться, используя прежний закон. А таких зданий более 75 процентов. Но даже они достраиваются по жестким нормам, хотя и есть гарантия, что строительство закончится.Учитывая это, можно сказать, что застройщик будет продолжать, применяя старые правила, пользоваться акциями и спецпредложениями, отличающие их от строительства с эскор-счетами. Фетисов Василий, являющийся представителем Группы «Эталон», сообщает, что стоимость вырастет, так как застройщик просто вынужден это делать, ведь ему теперь придется отдавать банку процент по кредиту, который он возьмет под строительство. Объемы построек также уменьшатся, объединив вместе мелких застройщиков в более крупные.Кузнецова Наталья, являющаяся руководителем агентства недвижимости под названием «Бон Тон», сообщает, что стоимость не подскочит, ведь переход застройщики осуществят плавно. Поэтому и цены постепенно будут увеличиваться. Эксперты делают примерно одинаковое прогнозирование, что касается столицы и регионов. Например, московские квартиры подорожают весной, пока же строительство будет проходить по старым правилам, как сообщает компания «Инком-Недвижимость».
Рост цен
Как будут увеличиваться цены:- Минимально цены вырастут на шесть-восемь процентов, такая сумма понадобиться застройщику для выплаты по кредиту;
- Не будет роста цен на десять-пятнадцать процентов, так как еще достаточно большое количество проектов, работающих по старым правилам (для Москвы он достигает 85 процентов).
Будет увеличено количество проектов. Если сегодня каждый год застройщик предлагает до семидесяти миллионов метров, возводя при этом всего сейчас 130, то госпрограмма планирует запустить именно столько миллионов квадратных метров в год. Увеличение числа проектов – требование государства.Выполнить такой план сложно, как считает Игнахин Кирилл, являющийся генеральным директором «Левел Груп». К тому же новые правила приведут к тому, что количество новых зданий сократится именно из-за нового законодательства. По этой причине вырастут цены на жилье, ведь спрос останется.
В итоге как на основе прогнозов официальных, так и неофициальных экспертов можно сделать вывод, что ожидается рост цен на квадратный метр примерно на шесть-семь процентов.
Покупать ли квартиру сейчас?
Покупка жилья через ДДУ
Решив купить жилье в доме, что еще строится, используйте ДДУ. Тут можно сделать переуступку. Уже говорилось, что застройщик иногда сам у себя покупает квартиру, оформляя ее на подставное лицо, чтобы показать высокий процент продаваемости. Хотя такая продажа проходит по более сложным правилам, но она выгодней, так как обходится дешевле.Относительно вторичного жилья хочется сказать, что здесь все очень сложно. Хотя цена на квартиры в уже построенных зданиях выросла, она может еще и упасть. Делать такие покупки или нет, решать каждому нужно самостоятельно, так как делать прогнозы на будущее в этом отношении сложно.Из этого следует следующий вывод: найдя подходящую квартиру, имея на нее сразу всю сумму, покупайте, если же нет таких денег либо нет подходящего варианта, то не спешите. Тратить деньги лишь бы на что-то – будет проигрышным вариантом.
Альтернатива
Конечно, больше всего люди покупают недвижимость в городе, это либо новостройка, либо вторичное жилье. Но такие сделки – это не единственная возможность приобретения жилья. Можно использовать альтернативные варианты.Например, на Западе широко распространено арендное жилье. Поэтому можно не покупать квартиру, а ежемесячно или ежегодно выплачивать за нее некоторую сумму в качестве аренды. Правда в России данный метод строительства пока распространен нешироко, поэтому найти жилье, построенное именно для аренды, в нашей стране сложно, так как рентабельность его все еще низкая.Хотя и есть несколько домов, которые были построены или еще возводятся именно для аренды, они находятся пока только в Москве, а также в нескольких областных центрах Российской Федерации. Возможен такой способ аренды, как «тест-драйв», который организует застройщик.
Еще один способ приобрести недорогое, но и необычное жилье, так это апартаменты. Здесь имеется в виду помещение, где жить можно, но в России оно таковым не является. Его строители переделывают под квартиру, дают на него скидку до 15-25 процентов. Правда у такого недорого жилья есть три существенных минуса:
- Коммунальные услуги стоят дорого, так как помещение оформляется, как на организацию.
- Плохо изолируются шум с улицы и, наоборот, из квартиры. И вы, и вас все будут слышать.
- Получить прописку в такой квартире невозможно.
Проживание вне города
- Ипотека выдается на дом, который строится из дерева. В нее входит комплект древесины для такого строительства, а также услуга фирмы, которая будет осуществлять строительные работы. Процентная ставка составляет одиннадцать процентов годовых. Только купить место под строительство, провести коммуникационные линии, отделать помещение нужно будет самостоятельно, за свои деньги. Есть также ограничение по покупке такого дома. Это можно сделать лишь в одном банке «Дом.рф», а также только в нескольких организациях, которые располагаются в Московской области.
- Ипотека выдается на дом, который строится из другого, отличного от дерева, материала. Опять же, можно оформить только в «Дом.рф», а также лишь под залог. Закладывать придется сам земельный участок, на котором будет возводиться постройка. Вариант рискованный и дорогой. Так как пока не будет погашен кредит, достроенный дом принадлежит банку.
Обсудим?
Смотрите также:
